지방 부동산이 가격이 하락하는 이유와 전세 가격과 매매 가격의 차이가 발생하는 이유는?

공급 과잉

지방 부동산 시장의 가장 큰 문제점은 미분양 주택의 과다입니다.

6월 말 기준 전국 미분양 주택 7만4,037호 중 79.7%인 5만8,986호가 지방에 집중되어 있습니다.

이는 수요에 비해 공급이 과도하게 많다는 것을 의미하며, 시장의 '소화불량' 상태를 나타냅니다.

인구 유출

젊은 세대를 중심으로 일자리를 찾아 수도권으로 이주하는 현상이 지속되고 있습니다.

예를 들어, 지난해 부산에서는 7,600명 이상의 25~34세 청년들이 지역을 떠났습니다.

이러한 인구 유출은 지방의 주택 수요층을 감소시키는 주요 원인이 됩니다.

경제 기반 약화

지방 경제의 침체는 부동산 시장에도 직접적인 영향을 미칩니다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집값은 그 지역 경제 펀더멘털의 또 다른 거울"이라고 설명합니다.

지방 경제가 활성화되지 못하면 부동산 시장의 회복도 더뎌질 수밖에 없습니다.

투자 자금의 수도권 집중

외지인들의 서울 및 수도권 투자가 증가하고 있습니다.

지난해 서울 아파트 거래량의 약 25%가 서울 외 지역 거주자에 의해 매입되었습니다.

이는 투자 자금이 지방에서 빠져나가 수도권으로 집중되고 있음을 보여줍니다.

정책적 요인

정부의 부동산 정책이 주로 수도권 중심으로 이루어지고 있어

지방 부동산 시장의 특성을 반영하지 못하는 경우가 많습니다.

지방에서는 수도권과 차별화된 맞춤형 정책을 요구하고 있지만, 아직 충분한 대책이 마련되지 않고 있습니다.

 

 

전세가격과 매매가격의 차이가 발생하는 주요 이유는 무엇일까요?

 

주택가격 기대상승률

주택 매매가격에 비해 전세가격이 낮게 형성되는 주된 원인 중 하나는 주택가격 기대상승률입니다.

주택은 단순히 주거서비스를 제공하는 소비재일 뿐만 아니라 자본이득을 얻기 위한 투자재로도 활용됩니다.

주택 가격 상승에 대한 기대가 높을수록 매매가격과 전세가격의 차이가 벌어지는 경향이 있습니다.

 

금융시장 요인

전세는 비제도권 금융으로서의 역할도 수행합니다.

제도권 주택금융시장과 사금융시장의 이자율 차이와 대출규제 등이 전세가격에 영향을 미칩니다.

이러한 금융시장 요인들이 매매가격과 전세가격의 차이를 만들어내는 데 기여합니다.

 

지역별 수요 차이

전세가율(매매가격 대비 전세가격의 비율)은 지역에 따라 다르게 나타납니다.

수도권은 아파트 가격 상승 가능성이 크기 때문에 매매수요가 상대적으로 많고

지방은 반대로 전세수요가 많아 전세가율이 높은 경향이 있습니다.

이러한 지역별 수요 차이가 전세가격과 매매가격의 차이를 만들어냅니다.

자금 조달 방식의 변화

과거에는 전세금의 대부분이 자기자본이었지만, 최근에는 타인자본인 경우가 많아졌습니다.

이로 인해 전세에서 매매로 이동하는 수요의 패턴이 변화하고 있으며

이는 전세가격과 매매가격의 관계에 영향을 미칩니다.

 

시장 상황 및 정책 영향

부동산 시장의 전반적인 상황과 정부의 정책도 전세가격과 매매가격의 차이에 영향을 줍니다.

예를 들어, 매매시장이 어려워도 전세시장이 안정적이면 주택시장 전체가 큰 어려움을 겪지 않을 수 있습니다.

결론적으로, 전세가격과 매매가격의 차이는 단순히 한 가지 요인으로 설명할 수 없으며

주택시장의 복잡한 역학관계와 다양한 경제적, 정책적 요인들이 복합적으로 작용한 결과입니다.